2012년 부동산시장 월간 캘린더 <상반기>

2012년 부동산시장 월간 캘린더 <상반기>

60년 만에 찾아온 '흑룡의 해‘가 시작됐다. 묵은해를 뒤로하고 희망찬 2012년 부동산 시장에 대한 준비가 필요한 시점이다.  부동산정보업체 부동산써브가 세금 및 교통여건, 개발호재 등 올 한해 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 주요 요인을 월별로 정리했다(다만, 제도의 시행 시기는 국회 본회의 심의 일정 등에 따라 달라질 수 있고 처리결과에 따라 시행되지 않을 수도 있다.). 1월 ◆ 취득세 감면 종료  부동산 실거래가 신고 시행에 따른 취득세 부담을 경감시키기 위해 2011년 3.22대책에 의해 한시적으로 시행한 취득세 50% 감면이 2011년 12월 31일 종료됐다. 따라서 1일부터는 주택을 유상으로 취득하면 취득세가 9억원 이하 1주택(일시적 1가구 2주택 포함)은 2%, 9억원 초과 주택을 사거나 주택 구매로 다주택자가 되면 4%로 원상 복귀된다.  ◆ 다주택자 장기보유특별공제 적용  올해부터 다주택자가 양도하는 주택의 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제가 적용된다. 현재 1가구 1주택에만 적용되는 장기보유특별공제 혜택이 1가구 2주택 이상 다주택자에게도 같게 적용된다. 1일 이후 다주택자가 10년 이상 보유주택을 양도할 때 연 3%씩 최대 30% 양도차익 공제혜택을 받을 수 있다.  ◆ 서민 주거안정을 위한 국민주택기금 지원 확대  2011년 12월 7일 정부가 발표한 ‘주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안’에 따라 국민주택기금 주택구매·전세자금 지원이 확대·시행된다. 2011년 말까지 지원하기로 했던 생애최초 주택구매자금 지원기간을 1년간 연장해 2012년 말까지 1조원 한도에서 지원하되, 지원 금리는 연 4.7→4.2%로 인하하고, 지원대상도 부부합산 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대하며, 생애최초 구매자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구매자금(근로자·서민 주택구입자금) 지원 대상도 부부합산 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 지원대상을 확대한다. 또 주거용 오피스텔 세입자에 대해서도 국민주택기금에서 저리(2~4%) 전세자금을 지원해 무주택 서민층의 주거비 부담을 완화할 예정이다.  ◆ 비정규직 근로자에게 국민임대주택 우선공급  1월부터 비정규직 근로자에게 국민임대주택을 우선공급 된다. 지금까지 국민임대주택 우선공급 대상에 비정규직이 포함되지 않아 일정 수준 이하의 소득 및 자산요건을 충족하더라도 다른 신청자와 경쟁하기 때문에 당첨확률이 낮았다. 따라서 국민임대주택 우선공급 대상에 비정규직을 포함하는 내용의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 마련해 개정을 추진하고 있으며, 앞으로 비정규직은 국민임대주택을 일정 수량 안정적으로 우선공급 받을 수 있을 것으로 예상된다.  ◆ 소형·임대주택 공급활성화를 위한 저리 건설자금 지원 연장  2011년 12월 7일 정부가 발표한 ‘주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안’에 따라 2011년 말로 종료될 예정이었던 소형·임대주택 저리(2%) 건설자금 지원이 올해까지 연장 시행된다. 소형·임대주택 공급활성화를 위해 다세대·연립·도시형생활주택 등에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원이 연장(2011년 말→ 2012년 말)된다. 또한 5년 임대주택에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원이 연장(2011년 말→ 2012년 말) 및 지원한도(호당 7000만~9000만원) 또한 올해 말까지 연장 시행된다.  ◆ 입주자저축 증서 등의 불법 거래자에게 청약제한  입주자저축 증서 등을 거래하다 발각되는 자는 3년에서 10년까지 청약제한을 받을 수 있다. 입주자저축 증서 등의 거래가 은밀하게 이뤄져 발각이 쉽지 않은 점을 악용해 이들의 거래를 공공연하게 광고하는 등의 문제가 있어 지난해 9월 16일 주택법을 개정해 입주자저축 증서 등의 불법 거래 당사자 및 알선자를 처벌하는 것 이외 이를 광고하는 자도 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 물릴 수 있도록 하고, 보금자리주택은 10년, 보금자리주택을 제외한 주택거래 신고지역 및 투기과열지구는 5년 그 외의 지역은 3년간 청약을 할 수 없도록 했다.  ◆ 중개대상물 확인·설명서 서식 개정  1일부터 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’ 시행규칙 개정안 시행으로 간소하고 명확하게 개정된 중개대상물 확인·설명서를 사용하게 된다. 중개대상물 확인·설명서는 부동산을 거래할 때 중개업자가 중개하는 부동산의 상태 등에 대해 확인·설명하는 내용을 정한 서식으로 지금까지는 3장으로 구성돼 양이 많고, 설명 내용도 특별한 기준 없는 단순 나열해 확인이 어렵고 분쟁도 많았다. 이를 개선해 2장으로 축소하고, 설명내용도 공적장부, 주변환경 등에 의해 확인 가능한 기본 확인사항과 누수, 도배상태 등 보다 세밀한 주의를 요하는 세부 확인사항으로 구분해 확인하기 쉽고 명확히 하였으며, 중개수수료에 관한 사항도 별도항목으로 분류했다.  2월 ◆ 공공임대주택 소득·자산 심사기준 강화  오는 2월 5일부터 ‘임대주택법’ 시행령 개정안 시행에 따라 공공임대주택 입주자 선정 시 소득·자산기준이 강화된다. 종전에는 입주자격 심사 시, 소득의 경우 근로소득 또는 사업소득, 자산의 경우 부동산, 자동차만을 확인해 금융자산 등 기타 자산이 많은 사람이 저소득 서민층을 위한 국민임대 등 공공임대주택에 입주하는 문제가 있었다. 이를 개선하기 위해 앞으로 공공임대주택 사업주체에 입주 신청자가 동의서를 제출토록 해 금융기관 등 관계기관에서 금융·신용·보험 정보를 받아 신청자의 금융·보험자산까지 조회토록 할 예정이다. 소득·자산기준 적용 대상주택은 영구임대·국민임대·장기전세주택 및 다가구 매입임대주택이다.  3월 ◆ 민영주택 재당첨 제한 적용배제 연장  민영주택 분양 및 청약 활성화를 위해 2009년 4월 1일부터 시행했던 재당첨제한 적용배제가 3월 31일로 종료될 예정이었다. 그러나 국토부가 청약활성화 및 미분양 해소를 위해 이를 연장할 필요가 있다고 판단해 민영주택에 대한 재당첨 제한 한시 배제기간을 2013년 3월 31일까지 1년 더 연장하기로 하고 12월 31일 입법예고 했다.  ◆ 제2 외곽순환 인천~김포 민자도로 착공  국토해양부가 지난해 12월 수도권 광역도로망 구축과 관련해 제2 외곽순환 고속도로 구간 중 인천~김포 민자고속도로(연장:28.57km)에 대해 계획을 승인하고 3월 착공예정이라고 밝혔다. 인천~김포 고속도로는 최소운영수입보장(MRG)이 없는 민자고속도로사업으로서, 총 1조5130억원(민간투자액 1조742억원, 보조 1444억원, 보상 2944억원)의 사업비가 투입되며, 포스코건설 컨소시엄으로 구성된 인천김포고속도로가 BTO방식으로 추진해 2017년 개통될 예정이다.  ◆ 부동산종합공부 발급 및 열람 시범사업 시행  3월 1일부터 부동산 행정정보 일원화 사업에 의한 ‘부동산 종합공부 구축 및 이용 등에 관한 규정’의 시행으로 부동산 종합공부 발급 및 열람에 대한 시범서비스를 시행한다. 지금까지 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 건축물대장, 토지이용계획 확인서 등의 부동산 공적장부에 대해 개별적으로 열람 및 발급 서비스를 제공했다. 이를 개선하기 위해 개별 부동산 공적장부를 일원화해 부동산 종합 공부 발급 및 열람 서비스를 제공함으로써 하나의 부동산 공적 장부로 각종 민원처리에 필요한 부동산 정보를 한 번에 확인할 수 있게 된다. 앞으로 관련 법령 제정 및 시행을 통해 부동산 종합 공부가 개별 부동산 공부와 같은 법적 효력을 갖게 되면 각종 인허가에 필요한 서류를 부동산 종합 공부하나로 해결할 수 있게 된다.  4월 ◆ 목포~광양간 고속도로 개통  목포~광양 구간은 애초 2012년 말에 개통 예정이었으나, 2012 여수세계 박람회(2012. 5. 12~8. 12)의 성공적인 개최를 위해 8개월 단축해 2012년 4월 조기 개통한다. 조기 개통 때문에 주행 거리가 39.6km(146.4km→106.8km) 단축되며, 주행시간은 46분(110→ 64분) 절감된다. 목포~광양 구간은 서해안고속도로와 남해고속도로를 연계해 동서교류 활성화에 대비한 남해축 광역간선도로 구축 및 전남 중남부권 지역개발과 남해안 관광벨트의 개발 촉진을 도모할 것으로 기대된다.  ◆ 공동주택가격 공시  매년 1월 1일 기준일로 조사·산정하는 공동주택가격이 4월 정기공시 된다. 공동주택 기준시가는 아파트와 일정 규모 이상 공동주택의 양도·상속·증여세 과세 시 활용된다. 매년 국세청이 4월에 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조정해 발표한다.  5월 ◆ 원주~강릉 복선전철 착공  원주~강릉 복선전철이 5월 착공된다. 2018 평창동계올림픽 개최 이전인 2017년 준공 예정인 원주~강릉 복선전철 사업은 서원주에서 강릉까지 총연장 113.5㎞로 3조9411억원이 투입된다. 복선전철의 열차 운행속도는 시속 200km로 KTX 못지않은 속도를 낼 것으로 예상된다. 복선전철을 이용하며, 서울~강릉간의 소요시간이 2시간 내외로 단축돼 강원지역의 중심산업인 관광, 레저산업의 수요창출이 더욱 활성화될 전망이다.  6월 ◆ 수원~인천 복선전철 개통(오이도~송도 구간)  수원~인천 복선전철 오이도~송도 구간이 2012년 6월 개통될 예정이다. 수인선은 수원역에서 남인천역을 잇는 철도로 1937년 8월 개통돼 1995년 12월까지 운행했던 협궤철도를 복선전철로 다시 개발하는 노선이다. 공사는 총 3개 구간으로 나눠 진행된다. 1차 오이도~당월~월곶~소래~논현택지~논현~남동~승기(원인재,인천지하철 1호선)~연수~송도, 2차 송도~용현~남부~국제여객터미널~인천, 3차 한 대앞~사리~야목~어천~봉담~고색~수원이다.  ◆ 의정부 경전철 개통  의정부 경전철이 2012년 6월 개통될 예정이다. 경전철은 의정부 금오지구, 송산지구, 민락택지, 민락2택지 개발 및 광역행정타운 조성 사업 시 예상되는 만성적인 교통체증을 없애기 위한 목적으로 개발되는 노선으로 총 길이 1만1079km로 총 15개의 역사가 설치된다. 발곡~회룡~범골~의정부~시청~흥선~중앙~동오~새말~경기도 제2청사~효자~곤제~어룡~송산~탑석역을 잇는 노선으로 회룡역에서 1호선으로 갈아탈 수 있다.  ◆ 파주 운정3지구 보상 시작  경기도는 지난해 12월 27일 운정3지구에 대해 교통, 환경 등 각종 영향평가를 거쳐 내년 상반기 실시계획 승인을 받고 보상에 들어가 2017년 개발을 완공할 예정이라고 밝혔다. 따라서 보상은 이르면 내년 6월 시작될 전망이다. 운정3지구는 사업 면적 698만㎡, 수용인구 9만5000명으로 사업이 완료되면 기존 운정1,2지구 955만㎡와 교하지구 205만㎡ 등 총 1858만㎡에 27만명이 거주하게 된다.  ◆ 한림대 동탄성심병원 완공  한림대의료원이 경기도 화성시 석우동 40번지 일대에 조성하는 동탄성심병원이 월 완공될 예정이다. 동탄성심병원은 2만1000여㎡ 부지에 지상 14층 지하 3층, 790병상 규모로 에너지 절감과 저탄소 배출을 위한 태양광전지 시스템, 자연채광을 고려한 건물 설계 등 친환경 병원으로 조성된다.  ◆ 블록형 단독주택용지 가구수 제한 완화  6월 30일부터 블록형 단독주택용지의 가구수 제한 규정이 완화돼 보다 신축적이고 효율적인 택지 이용이 가능하게 될 예정이다. 지금까지 블록형 단독주택용지의 블록당 수용가구수는 50가구 미만으로 제한하되, 매수자가 입지 여건에 따라 개발계획으로 정한 수용가구수의 10% 범위 내에서 증감할 수 있었다. 다만, 블록당 수용가구수를 10% 범위 내에서 증가시키는 경우에도 50가구 미만 규정을 적용해 왔다. 자연지형 등 입지 여건에 따라 개발계획 수립의 신축성과 효율성 등을 높이기 위해 ‘택지개발업무처리지침’을 개정하는 것이며, 수용가구수 증감 범위를 20%로 확대하고, 이 경우 총 가구수를 50가구 미만으로 제한하는 규정은 적용하지 않도록 할 예정이다.  ◆ 충주 지식기반형 기업도시 준공  국가균형발전과 민간기업의 투자촉진을 위해 시작한 기업도시 시범사업 중 충주 지식기반형 기업도시가 6월 최초로 준공될 예정이다. 충주 지식기반형 기업도시개발 사업은 2007년 5월 지구지정과 개발계획 승인, 2008년 3월 실시계획 승인을 거쳐 2008년 6월 공사가 착공돼 6월에 부지조성공사가 완료될 예정이다. 충주 지식기반형 기업도시의 준공으로 새로운 성장동력을 창출하는 중부내륙의 전진기지가 조성됨에 따라 정부는 주거·교육·의료·문화·산업이 어우러진 쾌적하고 자족적이며 오래갈 도시발전을 기대하고 있다. 상반기 ◆ 매매 / 전·월세 실거래 공개범위 확대  상반기 중 매매/전월세 실거래가를 아파트를 비롯한 연립·다세대, 단독·다가구 등 모든 주택 유형에 대하여 확인할 수 있게 된다. 그동안 실거래가 정보는 아파트에 대해서만 거래명세를 공개, 연립이나 단독 등에 대해서는 실거래 정보를 알기 어려운 상황이었으나, 공개범위를 아파트 외 주택까지 확대함에 따라 해당 주택에 대한 매매/전월세 실거래 정보를 인터넷으로 손쉽게 조회해 볼 수 있게 됐다. 특히, 서민층이 주로 거주하는 단독·다세대주택에 대한 전월세 실거래가 정보를 제공함으로써 임차인은 주거의 선택 범위를 크게 넓힐 수 있게 되고 실거래가 공개 홈페이지 개편을 통해 누구나 손쉽게 금액·면적·지역별로 원하는 거래명세를 검색할 수 있도록 서비스를 개선했다.  ◆ 주택청약지역 단위 확대  주택청약지역 단위가 확대된다. 현재는 수도권은 단일지역으로 보아 시군구에 관계없이 수도권 내 주택에 청약을 할 수 있지만, 수도권 이외의 지역에서는 해당 시군 거주자만 청약할 수 있다. 이를 생활반경이 광역화되는 최근 추세에 맞춰, 수도권 이외의 지역에서도 주택청약지역 단위를 시군에서 도로 확대해 동일 도지역 거주자는 도지역 주택에 청약할 수 있도록 개선된다. 이 경우 도에 연접해 있는 광역시를 도와 한데 묶어 청약할 수 있도록 했다. 예를 들어, 현재는 천안시 거주자는 천안시에서 공급되는 주택만 청약할 수 있었으나, 앞으로는 충남 및 대전광역시 주택도 청약할 수 있게 된다. 다만, 동일 순위에서 경쟁 시 해당 시군 거주자에게 우선권이 부여된다. 이 법안에 대해 국토부는 12월 31일 입법예고 했다.  ◆ 다주택자 양도세 중과 폐지  정부는 우선 투기수요 억제를 위해 지난 2005년부터 시행해 온 다주택자 양도세 중과제도를 2012년에 폐지하기로 했다. 다주택자 양도세 중과제도는 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 부과하는 것으로 현재는 올해 말까지 취득·양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율(6~35%)로 과세하고 있다.  ◆ 초고층 공동주택 세대별 규모제한 배제  상반기 중 ‘주택법 시행령’이 시행되면 해당 주택에 대한 인허가 절차(사업계획 승인 또는 건축허가)에 관계없이 초고층 복합건축물(50층, 150m 이상) 공동주택은 가구별 규모제한을 받지 않아 대형 펜트하우스 등 국제적인 주거상품 개발 등 사업특성에 맞는 주택규모 구성이 가능하고 소비자 선택의 폭이 확대된다. 현재 사업계획승인(20가구 이상)을 받는 공동주택의 규모를 가구별 주거전용면적 297㎡ 이하로 제한하고 있어 대형 펜트하우스 등 국제적인 주거상품 개발 등에 어려움이 있고 소비자의 선택권을 제한하고 있다.  ◆ 재개발·재건축 조합원 주택 2채 분양 가능  도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 재개발·재건축 사업의 조합원은 앞으로 두 채까지 아파트를 분양받을 수 있게 된다. 지금까지는 조합원은 구역 내에 보유하고 있는 기존 주택 수에 관계없이 한 채만 분양받고 나머지는 현금으로 청산해야 했다. 다만, 추가로 분양받는 주택은 전용면적 60㎡ 이하로 제한되고 두 채를 합친 금액이 기존에 소유한 주택의 권리가액을 초과할 수 없도록 했다. 추가 분양받은 주택은 단기 시세차익 방지를 위해 3년간 전매가 금지된다.