대통령의 마법, 올해도 통할까

집권 4년차에 어김없이 집값·전세금 뛰어… 대통령의 마법, 올해도 통할까

주택공급 줄어든 여파가 4년차와 묘하게 맞물려… "결국 수급의 문제"
 

국내 주택 시장의 경기 순환을 설명할 때 빠지지 않고 등장하는 단골메뉴가 있다. 바로 '10년 주기설'과 '5년 주기설'이다. 10년 주기설이란 주택시장에 10년 단위로 상승장이 돌아온다는 것. 일명 '대순환'이라고 불린다. 중동(中東) 건설 특수가 있던 1970년대 말, 서울올림픽을 앞두고 집값이 급등한 1980년대 말이 10년 주기설에 비슷하게 들어맞는다. 1990년대 말에는 IMF사태가 터지면서 시기가 1~2년 늦춰진 2000년대 초 주택시장이 뜨거웠다.

5년 주기설은 10년 순환 중에 5년꼴로 주택 시장이 작은 사이클을 그린다는 것이다. 국민은행이 발표하는 전국주택가격 지수를 보면 1986년부터 대략 5년 단위로 집값이 상승과 하락을 반복하는 모습을 보여왔다는 것이다.

그런데 최근 주택시장에서 또 다른 경기 순환론이 등장했다. 바로 '대통령 집권 4년차 상승론'이다. 김영삼 정부부터 이명박 정부에 이르기까지 약 20년 동안 집권 4년차에는 어김없이 집값과 전세금이 뛰었다는 주장이다. 글로벌 금융위기가 고조되면서 주택시장이 침체에 빠진 가운데 4년차 상승론이 올해에도 적중할지에 관심이 쏠리고 있다.

◆4년차에 상승한 집값과 전세금

1986년 국민은행이 전국 주택가격 조사를 시작한 이래 역대 대통령 재임기간 중 유독 4년차에 집값과 전세금이 많이 올랐다. 김영삼 대통령이 취임한 1993년 전국 집값은 2.9% 떨어졌다. 분당·일산 등 신도시가 대거 입주하고 택지소유상한제 등 부동산 공개념이 전격 도입되면서 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었다. 1994년과 1995년에도 집값은 마이너스 변동률을 보였다. 하지만 집권 4년차인 1996년 전국 집값은 1.5%, 전세금은 6% 이상 올랐다.

김대중 정부 시절에도 마찬가지였다. 취임 첫해 IMF 외환위기 여파로 12% 이상 급락했던 전국 집값은 해마다 조금씩 오르다가 4년차인 2001년 9.9% 상승했다. 이해에 전세금은 16.4% 오르면서 10년 만에 사상 최고치를 기록하기도 했다.

이런 패턴은 노무현 정부에서도 되풀이됐다. 취임 첫해인 2003년 5% 안팎 올랐던 집값은 주택거래신고제, 종합부동산세 도입 등 강력한 부동산 안정대책이 나오면서 매년 상승 폭이 줄어드는 듯했다. 하지만 4년차인 2006년 DTI(총부채상환비율) 도입 등 주택대출 규제조치까지 내놨지만 집값은 오히려 11%나 급등했다.

이명박 정부는 취임 첫해에 각종 규제 완화 정책을 내놓으면서 집값이 3.1% 올랐다. 그러나 2009년과 2010년엔 집값 상승률이 2%대로 떨어졌고, 수도권은 마이너스 변동률을 보였다. 그런데 집권 4년차인 올해 전국 집값은 8월 말까지 5.3% 올랐다. 이 대통령 재임 기간 중 가장 높은 상승률이다. 수도권과 지방의 체감 경기가 다르기는 하지만 이런 추세라면 4년차 상승론이 올해도 맞아들어갈 가능성이 크다.

그렇다면, 왜 집권 4년차에 집값과 전세금이 오르는 걸까. 전문가들은 일반적으로 정권 출범 초기에는 대부분 서민 주거안정을 내세우며 집값 상승을 용인하지 않는다. 하지만 집권 말기로 접어드는 4년차에는 주택 정책 시행 과정에 정권 재창출 등 정치적 요인이 개입되며 집값 억제 움직임이 느슨해지기 쉽다는 지적이다.

◆"결과적으로 수급이 문제"

대통령 4년차 집값 상승론이 먹혀들지 않았던 시절도 있다. 노태우 대통령 재임 기간이었다. 노태우 정부 4년차인 1991년 전국 집값은 0.5% 하락했다. 취임 첫해부터 3년 연속으로 10% 이상 급등했던 집값이 처음으로 떨어졌다.

전문가들은 4년차 상승론은 시장의 속설일 뿐이지만 이론적으로 보면 결국 수요와 공급 논리로 풀어볼 수 있다고 분석한다. 집권 4년차에 집값이 올랐던 이유는 대부분 앞선 기간 동안 정부가 부동산 규제대책을 내놓거나 실물경기 침체, 금융시장 악화 등으로 주택공급이 급격히 줄어든 여파가 4년차와 묘하게 맞물렸기 때문이다. DJ정부 때는 IMF사태로 2~3년간 주택 공급이 줄었다가 경기 회복과 맞물리며 주택수요가 급증해 집값 급등으로 연결됐다. 노무현 정부도 비슷했다. 부동산 대책의 결정판으로 불리는 2003년 '10·29대책'이 발표된 뒤 건설사들은 주택 건설을 줄였고, 그 여파가 2006년에 나타났다.

이명박 정부 들어서도 주택 공급은 크게 늘어나지 않고 있다. 미분양 주택이 7만가구에 달하고 분양가 상한제까지 겹치면서 일부 도시형 생활주택을 제외하면 민간 업체의 주택공급은 위축된 상황이다.

이명박 정부가 출범한 2008년 2월 이후 지난달 말까지 3년6개월 동안 전국 집값 상승률을 살펴보면 그동안 공급이 절대 부족했던 지방 지역, 특히 부산과 김해 등지에서 집값이 급등한 반면 수도권은 보합 수준이거나 마이너스 변동률을 기록했다. 부동산1번지 박원갑 연구소장은 "10년 주기설이나 5년 주기설, 집권 4년차 상승론 등이 나오는 이유는 결국 주택 수급(需給)의 문제로 귀결된다"고 말했다.

출처:  http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2011/09/28/2011092801371.html